بخش مسکن به‌ویژه در حوزه اجاره، رشد بسیار چشمگیری داشته است که باعث شده امروز بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های درآمدی سبد خانوار را به خود اختصاص دهد، این روند در صورت ادامه باعث خواهد شد تا افراد بسیاری بی‌سرپناه بمانند و راهی حواشی شهرها شوند، هرچند که دولت و مجلس بارها از کنترل قیمت در این بازار با روش‌های نخ‌نما صحبت کرده‌اند، کارشناسان بازار مسکن تنها راه مدیریت بهینه را افزایش عرضه مسکن به‌ویژه برای بازار اجاره می‌دانند.

آیا اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی توانسته خانه‌ای را روانه بازار کند؟

به‌نظرم خیلی زود است که درباره این موضوع قضاوت کرد، براساس چه فاکتوری گفته شده که چه تعداد خانه به بازار اجاره اضافه شده است؟ به‌ویژه اینکه حداقل تاکنون من آماری که نشان‌دهنده افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای باشد، ندیدم. ولی به‌طور طبیعی اگر قیمت مسکن در طول روزها و هفته‌های آتی آرامش پیدا کند که انتظار می‌رود شیب تورمی کاسته شود، طبعا ممکن است در عرضه بیشتر واحدها تاثیر بگذارد ولی چون تا این لحظه آماری رسمی‌ای در اینباره ارائه نشده است نمی‌توان تاثیر خاص این مالیات را در این حوزه ارزیابی کرد که چه تعداد خانه خالی بر این اساس شناسایی شده که قبلا وارد بازار نشده‌ بودند و حالا بر اثر وضع این مالیات وارد بازار شده‌اند و ما نیاز به داده‌های بیشتری داریم، از طرفی مرجعی هم تاکنون چنین چیزی را هم اعلام نکرده و بیشتر گمانه‌زنی‌های شخصی هستند.

مجموع طرح‌ها و سیاست‌هایی که دولت و مجلس برای بهبود وضعیت بازار مسکن پیشنهاد داده‌اند، چقدر در خانه‌دار شدن مردم موثر بوده‌اند؟

همه این موضوعات را باید به صورت تک به تک مورد بررسی قرار داد، طبعا یک قانون واحدی وجود ندارد که بتوان با یک فرمولی مساله مسکن را حل کرد. هر کدام از اینها ممکن است تاثیرات محدودی در یک حوزه مشخصی داشته باشند که می‌توان این تاثیرات را ارزیابی کرد که مثبت هستند یا منفی؛ ولی اینکه به طور کلی بگوییم این سیاست‌ها و تصمیم‌ها چه اثری در بازار گذاشته است، امکان‌ناپذیر است.

چه سیاست‌هایی را برای کاهش قیمت مسکن در کشور موثر می‌دانید؟

مهمترین اتفاق کنترل تورم است که به‌نظر کار دشواری می‌آید، ولی واقعیت این است که اکثر کشورهای دنیا و حتی کشورهایی که در همسایگی ما قرار گرفته یا خیلی عقب‌مانده‌تر از ما در اقتصاد هستند موفق شدند که این کار را انجام دهند و الان کنترل بیشتری روی تورم خودشان دارند. متوسط تورم در دنیا چیزی حدود چهار درصد است و عمده کشورها تورم زیر ۱۰ درصد دارند و کشورهای محدودی هستند در جهان که تورم بالای ۲۰ درصد دارند که از تعداد انگشتان دست کمترند و متاسفانه یکی از اینها هم کشور ما است که چیزی حدود ۵۰ سال است با تورم در این محدوده حرکت می‌کنیم. اگر دولت انضباط مالی بهتری پیدا کند و سیاست‌های مالی و پولی درستی را به اجرا بگذارد می‌توانیم در یک دوره نه چندان طولانی و در دوره سه ساله بر کنترل تورم فائق آییم و اگر تورم کنترل شود طبیعتا رشد قیمت‌ها متوقف می‌شود چراکه عمده افزایش قیمت‌ها چه در بازار مسکن و چه در سایر بازارها مانند خودرو، خوراکی و غیره ناشی از تورم است، البته نمی‌خواهم بگویم که همه افزایش قیمت مسکن متاثر از تورم بوده است، مسکن نوسانات خاص خودش را داشته و در دوره‌هایی از تورم رشد بیشتری پیدا می‌کند مانند سال گذشته. در دوره‌هایی هم انتظار داریم که رشد کمتری پیدا کند، مثلا در طول دو سال آینده انتظار ما این است که رشد قیمت مسکن کمتر از تورم باشد ولی به هر حال مستقل از آن اگر بتوانیم تورم را کنترل کنیم بخش عمده‌ای از افزایش قیمت مسکن مهار شده است. علاوه بر این برمی‌گردد به سیاست‌گذاری در حوزه مسکن که بحث‌های مستقل خودش را نیاز دارد.

حمایت‌های دستوری یا تعیین سقف برای اجاره یا فروش کمکی به متعادل‌شدن بازار مسکن خواهد کرد یا خیر؟

خیر؛ متاسفانه اینها روش‌هایی است که در بسیاری از کشورهای دنیا مورد آزمون قرار گرفته و در هیچ کجا هم به جواب نرسیده است. کنترل‌های قیمتی چه در اجاره و چه در فروش موثر نیست، شاید بتوان در شرایط قرارداد بهبودی ایجاد کرد، ولی گذاشتن سقف قیمتی برای اجاره اثرات منفی دارد، اولا میزان عرضه را کاهش خواهد داد و در نهایت در یک دوره میان‌مدت یا بلندمدت وضعیت اجاره بدتر خواهد شد. دوم اینکه باعث خواهد شد تا به طور بهینه واحدهای اجاره‌ای توزیع نشود،‌ یعنی کسی که در یک واحد با قیمت پایین‌تر می‌نشیند می‌تواند همیشه آنجا بماند ولو اینکه نیاز نداشته یا به یک منطقه دیگری جابه‌جا شده یا نیاز آن کاهش پیدا کرده باشد، در هر حالت اینکه بداند قانون از او حمایت می‌کند برای همیشه آن را نگه خواهد داشت و این اتفاق جلوی توزیع بهینه واحدها را می‌گیرد، سوم اینکه باعث کاهش کیفیت واحدهای اجاره‌ای می‌شود، چراکه نه مالک سرمایه‌گذاری می‌کند و نه مستاجر انگیزه دارد که کیفیت را بالا نگه دارد و به مرور به فرسایش می‌روند، چهارم اینکه در درازمدت سرمایه‌گذاری واحد‌های اجاره‌ای به طور کامل از بین خواهد برد، الان بخش عمده‌ای از واحدهای اجاره‌ای توسط خانوارهایی تامین می‌شود که توانسته‌اند پس‌انداز خود را به چند واحد خانه تبدیل کنند و اجاره دهند، اگر به این نتیجه برسند که این کار اقتصادی نیست دیگر در این حوزه سرمایه‌گذاری نخواهند کرد و ترجیح می‌دهند واحد خودشان را داشته باشند و در حوزه‌های دیگری سرمایه‌گذاری کنند که نهایتا در درازمدت میزان واحدهای اجاره‌ای را کاهش خواهد داد. پنجم اینکه تشکیل نهادها و شرکت‌ها و موسساتی که در مقیاس کلان بتوانند برای اجاره سرمایه‌گذاری و واحد اجاره‌ای عرضه کنند آنچنان که در خیلی از کشورهای توسعه‌یافته انجام می‌شود و متاسفانه ما در ایران نداریم؛ هیج شرکتی برای چنین حوزه‌ای که هیچ اطمینانی به بازگشت سرمایه ندارد سرمایه‌گذاری نخواهد کرد؛ در نهایت هم به لحاظ کمی، میزان عرضه را کاهش می‌دهند و هم به لحاظ کیفی، کیفیت واحد مسکونی کاهش پیدا می‌کند و نتیجه‌ای از آن در درازمدت عاید نخواهد شد.