در حالی که بازار معاملات و اجاره مسکن ایران سال‌هاست از کمبود تولید و عرضه رنج می‌برد، اما آمار مربوط به سرشماری سال ۱۳۹۵ از وجود ۵/۲ میلیون خانه خالی در کشور حکایت دارد. واحدهایی که تزریق آنها به بازار می‌تواند بخش مهمی از تقاضا را پوشش دهد.

بر همین اساس هفته گذشته نمایندگان مجلس یازدهم که به‌تازگی فعالیت خود را آغاز کرده‌اند کلیات طرح دو فوریتی اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را از مرحله تصویب گذراندند. با اینکه هدف از تصویب و احتمالا اجرای این طرح افزایش عرضه و ایجاد تعادل قیمتی در بازار مسکن عنوان شده، اما کارشناسان به ابهامات مختلفی اشاره می‌کنند که ازجمله آن نحوه شناسایی این نوع خانه‌ها و شکاف قیمتی و متراژی اغلب این واحدها با تقاضای بازار است.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه تاثیری بر بازار مسکن می‌گذارد؟

طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی را از دو بعد می‌توان مورد بررسی قرار داد. یک مورد به هدف سامان‌بخشی بازار مسکن، به‌ویژه بخش اجاره و رشد عرضه ملک‌های استیجاری است؛ دیگری مربوط به افزایش درآمدهای مالیات دولت. اگر از زاویه اول به موضوع نگاه کنیم، ابتدا باید آمار دقیقی از تعداد خانه‌های خالی کشور به دست آورد و آیا این طرح کمکی به افزایش توزیع مسکن استیجاری می‌کند یا خیر؟ البته نحوه شناسایی این خانه‌ها ابهام دیگری است که در این طرح به چشم می‌خورد. قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی حدود دو سال پیش در مجلس تصویب شد، منتهی هنوز به مرحله اجرا نرسیده؛ چراکه امکان شناسایی خانه‌های خالی میسر نیست. آماری هم که در این باره منتشر شده نشان می‌دهد حدود ۵/۲ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد مربوط به سال ۹۵ و آخرین سرشماری نفوس و مسکن است که اکنون چهار سال از آن سال می‌گذرد. گذشته از این، آمارگیری از طریق سرشماری روش مناسبی برای شمارش خانه‌های خالی به حساب نمی‌آید. زیرا ممکن است در هنگام مراجعه ماموران سرشماری افراد یا خانواده‌ها در منزل حضور نداشته باشند و در این صورت ماموران این واحدها را جزو خانه‌های خالی به شمار می‌آورند. این روش تفاوت قابل‌توجهی با تمام‌شماری دقیق خانه‌های خالی دارد. باید توجه داشت که تعداد خانه‌های خالی بستگی زیادی به شرایط بازار دارد و در مقاطع و فصول مختلف تغییر می‌کند. علاوه بر این وجود هشت درصد خانه‌های خالی در مناطق شهری امری طبیعی است در تمام جهان دیده می‌شود. سال ۹۵ که تعداد خانه‌های خالی دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد برآورد شد، بازار در شرایط رکودی قرار داشت؛ در شرایط رکودی همواره تعداد این نوع واحدها افزایش می‌یابد.

آیا شناسایی خانه‌های خالی قابل اجراست؟

قرار بود سامانه‌ای در این زمینه طراحی شود و به‌ویژه وزارت راه‌وشهرسازی مدت‌ها طراحی این سامانه را پیگیری کرد. چندی پیش هم این وزارتخانه اعلام کرد سامانه مورد نظر طراحی شده و در اختیار وزارت امور اقتصادی و دارایی قرار گرفته است. با این حال وزارت دارایی هنوز داده‌های این سامانه را قابل استناد نمی‌داند و سامانه به مرحله اجرا نرسیده است.

نظر شما درباره نحوه تعیین تعرفه مالیاتی این خانه‌ها چیست؟

متاسفانه قبل از اینکه تکلیف قانون قبلی تعیین شود، نمایندگان مجلس قانون دیگری را از تصویب گذرانده‌اند که این امر باعث تعدد مقررات در این بخش می‌شود که جای تفسیر را برای قانون باز می‌گذارد. در بعضی از بخش‌ها تعرفه مالیات نسبت به قانون قبلی بشدت افزایش یافته و حتی رشد ۵۰ برابری تعرفه‌ها هم مشاهده می‌شود. زیرا تعرفه مالیات قانون قبلی بر اساس درصدی از مالیات محاسبه می‌شد، اما در قانون جدید ضریبی از مبلغ اجاره مسکن ملاک عمل قرار می‌گیرد.

به نظر شما این قانون به مرحله اجرا می‌رسد یا مثل قوانین قبلی مربوط به این بخش به حاشیه می‌رود؟

تمهیداتی در نظر گرفته شده تا تمام خانه‌های خالی مورد شناسایی قرار بگیرند. هنوز درباره اجرای قوانین تردیدهایی وجود دارد و نمی‌توان با اطمینان از اجرای موفق آن سخن گفت. شاید بهتر بود که نمایندگان اجازه می‌دادند همان قانون قبلی ادامه پیدا کند و همان را به سر مقصود می‌رسانند. دو سال از قانون قبلی می‌گذرد و هنوز نتوانسته‌اند آن را اجرایی کنند. این نشان می‌دهد که مشکلات عدیده‌ای در بخش خانه‌های خالی وجود دارد که به‌رغم تصویب قوانین، هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده است. حال با قوانین جدید دولت و مجلس دوباره به سرخط بازگشته‌اند و فقط می‌خواهند آزمون و خطای جدیدی را به اجرا بگذارند. این امر نشان می‌دهد که مسائل چندان به شکل کارشناسی‌شده و تخصصی مورد بررسی قرار نمی‌گیرد و برخی از تصمیم‌گیران به شکل احساسی با موضوعات کلان برخورد می‌کنند.

درنهایت اینکه آیا ممکن است صاحبان خانه‌های خالی در رقابت با دولت و مجلس قرار بگیرند و زیر بار قوانین تحمیلی و دستوری نروند؟

مداخلات در بازار اجاره مسکن شاید در کوتاه‌مدت پاسخگو باشد، اما رفته‌رفته اثرات منفی برخوردهای دستوری خود را نمایان می‌سازد. همین حالا بازار اجاره مسکن از کمبود شدید عرضه رنج می‌برد؛ اگر بنا باشد سخت‌گیری‌های بیشتری به موجران تحمیل شود، مالکان مسکن انگیزه خود را از دست داده و ترجیح می‌دهند که خود را درگیر قوانین جدید و پرابهام نکنند. وقتی قانونی تصویب و یا بخشنامه‌ای ابلاغ می‌شود باید تمام جوانب امر را سنجید. به‌عنوان مثال زمانی که سقف قیمتی برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌شود، شاید در ظاهر به نفع مستاجران باشد، اما موجران را دچار محدودیت می‌کند و این محدودیت موجران در نهایت به زیان اجاره‌نشینان تمام می‌شود. برای مثال صاحب‌خانه برای اینکه سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره را رعایت نکند، عذر مستاجر قبلی را می‌خواهد و با نرخ‌های بالاتری آگهی اجاره‌دهی واحد خود را منتشر می‌کند. آمار نشان می‌دهد که امروز حدود ۴۳ درصد خانه‌های پایتخت اجاره‌ای هستند؛ رقمی که در شهرهای دیگر به حدود ۳۰ درصد می‌رسد. این رقم قابل‌توجهی است، پس دولت و مجلس نباید با تصمیمات خود عرضه را تهدید کنند. زمانی که عرضه محدودتر شود، طبیعتا قیمت‌ها روند افزایشی به خود می‌گیرند. البته در اجرای تمامی این مصوبات ابهامات و پرسش‌های فراوانی وجود دارد؛ اما اگر به مرحله اجرا هم برسند، از لحاظ کارشناسی، تخصصی نیستند.