درآمد نیوز – دولت سیزدهم دوساله شد ابراهیم رییسی وعده های پر سرصدایی در بخش مسکن داد فارغ از وعده ها کارمامه دولت در بحث مسکن چیست ؟

عملکرد دولت ابراهیم ریسی با دولت قبل در بخش مسکن از چند جهت قابل توجه است اگر بخواهیم از حوضه ی صدور پروانه های ساختمانی شروع بکنیم امار های به دست امده از منابع رسمی مثل مرکز امار و بانک مرکزی نشان میدهد که دولت اقای روحانی در سال ۹۳یعنی یک سال بعد از اینکه دولت شان را اغاز بکنند حجم صدور ساختمانی منفی پنجاه ودو در صد بوده اما بعد از مدتی روندمثبت میشه و در یک درواقع حجم صدور پروانه ها در یک بازه و یک روند سعودی قرار میگیرد اقای ابراهیم رییسی در شرایط مشابهی این بخش را تحویل میگیرد یعنی روند در ابتدا منفی بوده است و بعد مثبت می شود اما نکته ی قابل توجه راحب مقایسه ی عمل کرد این دو دولت در این بخش این است که زمانی روند صدور پروانه ساختمانی در دولت ها اقای روحانی مثبت میشه ک برجام  اتفاق می افتاد  یعنی در سالهای بعد ازامضا کردن برجام نکته ای ک وجود دارد و سوالی که پیش میاید ایا برای اینکه ان چیزی ک اقای رییسی در این بخش تحویل گرفته است در یک روند مثبت قرار بگیرد ایا به اهرم کنکی مثل برجام میاز دارد به دلایل فرا بخشی یا ن فک‌ میکنید عملکرد این دولت در این بخش متفاوت از دلت روحانی بود.

سرمایه گذاری بخش مسکن

ببنید با سرمایه گذاری بخش مسکن حتما تابعی از متغیر های اقتصاد ملانه ما یکی ازدوره های به شدت بی ثبات اقتصادی کلان را داریم تجربه می کنیم با نرخ رشد اقتصادی نسبتا پایین و بشدت پر نوسان و اهرم بی سابقه و بسیار بالا نوسانات نرخ ارز که چشم انداز اقتصاد کلان را بسیار تیره وتار می کند نکته مهمتر اینکه همین‌مقایسه که خودتان کردید چه اتفاق افتاد در ابتدای دوره روحانی ک مونجلبه رشد یرمایه گذاری مونجلب کاهش تورم تا کمتر از ده درصد و بهبود رشد اقتصادی در یک دوره سه چهار ساله شد مهمترین عمال شکل گیری یک چشم انداز نسبتا بلند مدت در اقنصاد کلان بود این‌چشم انداز الان وجود ندارد یعنی هیچکس نمیداند برای دوسال اینده یک سال اینده و یا حتی شیش ماه اینده چه اتفاقی خواهد افتاد هیچکس نمی داند نرخ عرض در پایان سال چقد خواهد بود گسی چشم‌انداز کاهش ندارد اما انتظار افزایش نرخ ارز خیلی جدی است انتظار تداوم تورم خیلی جدی است انتظار اینکه تورم بخش مسکن با یک‌نرخی بالاتر از تورم عمومی در سال بعد ادامه پیدا بکند این انتظار مسلط است در سرمایه گذاری این چشم انداز مهمترین مولفه برای سرمایه گذاران است بخصوص وقتی بقیه ی متغیر ها رقیب کارساز می شوند و رفتار سرمایه گذاران را شکل می دهند یکی از انها نرخ بهره  واقعی در بازار است ببنید برای هیچ تولید کننده ای که امروز بخواهد تصمیم بگیرد هیچ دلیلی عقلانی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن به طور کلیش وجود ندارد این به این معنا نیست که سرمایه گذاری در بخش مسکن به طور متلغ الان توجیهی ندارد چرا بخش مسکن یا بازار مسکن یک بازار نا همگون و چند پاره و کاملا محلی است یعنی ممکن است در یک بخش خیلی کوچیک از مسکن مثل مسکن لاکچری رونق وجود داشته باشد ولی سهم ان در مسکن بسیار اندک است از ان طرف در مسکن‌متعارف یا مسکن کوچک تقریبا هیچ چشم اندازی وجود ندارد نرخ های بازدهی هیچ انگیزه ای برای سرمایه گذاری ایجاد نمیکند اصل مسیله تفاوت جدی نکته مهمهر اینکه چشم اندازی ک امروز وجود دارد نسبت به دوسال پیش یعنی زمانی که ریسی کار را شروع کرد خیلی چشم انداز با ابهام بیشتر و نگران کننده تره دوسال پیش وقتی دولت سیزدهم کار خودش را شروع کرد یک چشم انداز حداقلی وجود داشت اینکه با یک دست شدن حاکمیت در قوای سه گانه و‌مقبولیتی که رییس جمهور منتخب با نرخ مشارکت خیلی پایین در نظام دارد بخشی از مسایل مهم را حل میکند مثل حل وفصل مناقشه هسته ای احیای برجام ویابرخی از موانع و سنگ اندازی های در مقابل دولت روحانی وجود داشت بخاطر نبود یک دستی این سنگ اندازی کاهش پیدا میکند و باز تصور وجود داشت که دولتی با قاطعیت و‌توانایی بالا قراره حاکم بشه امروز همه این چشم اندازها از بین رفته است یعنی بسیاری از کسانی که با این استعدلال ها رای دادن وموافق نبودنامروز پذیرفتن که اشتباه کردند معناس این است که (حتی انهایی که از نظر تفکر و دیدگاه خیلی به دولت نزدیک بودن)

عملکرد ناموفق دولت

بخش زیادی از انها دست کم به هیچ عنوان عملکرد دولت قابل دفاع نمیدونند برای همین هرچند کیریم‌جلوتر این‌چشم انداز کمرنگ تر ونگران کننده تر می شود ود چنین شرایطی در نبودن چشم انداز هیچ ادمی نمیاید سرمایه گذاری کند ان هم در بخش مسکن که با ریسک های خیلی زیادی ممکنه روبه رو بشود

خب اقای دکتر شکا به یک نکته ای هم در لابه لای صحبتهاتون اشاره کردید و ان موضوع سرمایه گذاری ساختمانی است امار ها نشان میدهد ک در دوره دولت اقای روحانی سرمایه گذاری ساختمانی منفی تحویل دولت ایشان میشود بجز یک‌یا دو سال بقیه سالها روند منفی بوده اما ان چیزی که اتفاقا بخش زیادی از دولت مردان در هفته های اخیر در وزارت اقتصاد به ان میبالن این است که دولت اقای ریسی با وجود اینکه این بخش را به صورت منفی تحویل گرفته اما امار ها نشان می دهد که روند سرمایه گذاری ساختمانی مثبت شده است ایا اساسااین‌موضوع میتواند  ضمانتی بر این ‌جامعه کار این دولت این روندهمچنلن مثبت باشه

ببنید این مثبت شدن با مقایسه با یک نرخ منفی بزرگی است یعنی از یک کاهش خیلی شدید یک افزایشی رخ داده که همچنان تا برگشت به نقطه تراز‌ فاصله خیلی زیادی داریم دوم اینکه هیچ چشم اندازی برای این وجودندارد دست کم بخش پروانه های ساختمانی که قرار بود در چهارچوب برنامه نحضت ملی مسکن اتفاق بیوفتد و سالی یک میلیون مسکن ساخته بشود هیچ عملکردی ازش وجود ندارد نتنها وجود ندارد بلکه بنظر می رسید با صحبت های وزیر ملی راه و شهر سازی عملا ان پروژه پایان یافته و شکست خورده است برای اینکه در مقایسه با برنامه جهار میلیون ساخت مسکن فقط حدود سیصد هزار تا به بانک رسیده و این یعنی هیچ نسبت به ان به طور متعارف در ایران بخش خصوصی بین چهارصد تا ششصد واحد مسکونی میساخته ولی اینکه دولت در یک برنامه ….و پرتنتنه ودهن پرکنی امددر میدا به عنوان یکی ازبرنامه های اصلیش اما به جای چهار میلیون حتی چهارصد هزارواحد هم به تقاضا نرسیده این یعنی اینکه عملا برنامه ی توسعه مسکن در دولت شکست خورده است یک دلیلش این است که مسکن را یک بخش جزیره ای و جدای کل اقتصاد دیده اند در غیاب سرمایه گذاری مثبت  اقتصاد انتظار نداریم در مسکن سرمایه گذاری مثبت باشه یک دوم اینکه موتور اصلی محرک برای سرمایه گذاری رشد تقاضاست اما رشد تقاضای بخش خصوصی رشد تقاضای خانوارها روند کاهشی دارد در مسکن این خیلی جدی تر است برای اینکه مسکن در همه ی کشورها ودر ایران خیلی بیشتر بشدت وابسته به وام های بانکی و این وام های بانکی باید تناسبی با قدرت‌ خرید درامد خانوار ها داشته باشد

عملا باید گفت با نرخ های تورم بی سابقه ای که در سالهای اخیر انفاق افتاده و در بخش مسکن به خصوص در اجاره مسکن این نرخ ها به چیزی حدود هفتاد درصد رسیده در سال گذشته عملا می شود گفت تقاضا موثر برای مسکن در بین خانوار ها بشدت کاهش پیدا کرده ببینید یک حساب کتاب ساد دولت یک مسئله با وام‌مشکن حل می شود درحالی که وقتی من را پیدا می کند که وام گیرنده بتواند باز پرداخت بکند الان محاسبات نشان میدهد که وام نهصد میلیون تومانی مسکن برای زوجین اگر موفق بشود چیزی بین شونزده تا بیست میلیون تومان اقساط  که نه برای زوج های جوان و‌نه برای بازنشستگان و کارگران بازپرداختش غیر ممکن است اصل مسئله هم این است که تا رشد اقتصادی دوره نسبتا بلند مدتی باید با نرخ های بالا و پایداری اتفاق بیوفتاد تا قدرت خانوار ها باز در یک‌دوره طولانی اتفاق نیوفتاد شیوه تامیین مال برای خرید مسکناز این شیوه وام های ده ساله یا دوازده ساله با اقساط بالابه شیوه وام های بلند مدت سی تا چهل ساله تغییر پیدا نکند عملا جبران این شکاف بین عرضه و تقاضا غیر ممکن است اصل مسئله این است و این کاملا بستگی دارد به نرخ های رشد اقتصادی بلند مدت و خود بستگی داره به سرمایه گذاری با جهش های بزرگ در یک‌دوره بلند مدت خب یک کشوری که در یک دوره دست کم ده ساله  سرمایه پرس بود وسالی دیویست دلار سرماهیه اش را از دست داده نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در همه بخش ها از جمله ساختمان در همه این سالها منفی بود شما نمیتوانید انتظار داشته باشید که موجودیه سرمایه ساختمانی افزایش پیدا بکند عرض کردم اونهایی که الان سرمایه گذاری میکنند در یه بخش خیلی کوچکی در بازار مسکن مشتری یا تقاضا کننده یحاضر و اماده  وجود دارد و جاضر بهای ان را بپردازد یه چروه خاصی

اقای دکتر اگر بخواهیم برسیم به بخش سوم امار در مورد بازار مسکن و ان اجاره باشد و شما یک اشاره کوتاهی هم به ان کردید در بین صحبتاتون امار های رسمی نشان می دهد که میانگین رشد دوساله اجاره بها در دولت اقای روحانی بیش از سی درصد و‌در دولت اقای ریسی در دوساله اولی بیش از هفتاد و چهار درصد بوده است اما نکته مهم فاصله این نرخ رشد اجاره بها نرخ رشد تورم عمومی است که در دولت اقای روحانی چیزی بین هیفده درصد بوده و در دولت اقای ریسی در دوساله اول حدود سی واحد درصد بوده است اساسا اینکه حالا خیلی هم خبر سازشد اتفاقات اخیر در مورد اجاره اینکه حالا باز هم دولت می رود دنبال راهکارهایی مثل سقف گذاری مثل پلیسی برخورد کردن دراین بازار می تواند راهکار این بخش باشد یا این که ن اصلا بنظر می رسه که دولت دست فرمان بازار اشتباه گرفته است.

ساخت واحدهای کوچک

یکی از نیاز های بزرگ توسعه بازاراجاره مسکن است بخش بزرگی از تقاضا موثر موجود در بازار مسکن تقاضای اجاره است که تقاضا بر این واحدهای کوچک واحدهایی بین سی متر تا هفتاد متر و از قضا با مشوق های مقرراتی و مشوق های مالی میشود این بازار را توسعه داد میشه بخشی از سرمایه گذاران  بخش مسکن را به سمت این بازار برد اما موانع خیلی جدی وجود دارد که دولت به راحتی میتواند اینها را بردارد مثلا شرط تامین صد درصدی پارکینگ و هفتاد درصد کاهش پیدا کرده یا شرط نما برای ساختمان یا درواقع میدان دادن به بخش خصوصی حقیقی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده یا کاهش برخی از هرینه های مالیاتیه بخش خصوصی حقوقی یعنی شرکت های بزرگ انبوه ساز که بیایند در بافت فرسوده کوچک سازی بکنند با این تغییر زوابت یه بخشی از قولهایی که دولت داده بود را میتوانیم برطرف کنیم یه بخشی از نیاز را میتوانست برطرف بکند این چیز پیچیده ای نیست بجای اینکه مشوق هارا ایجاد بکنیم وموانع را برطرف بکنه از ان طرف هزینه های مبادلاتی بازار افزایش می دهد و این چون دوسال بخاطر کرونا و از سر اجبار سیاست های حمایت از مستاجرین و عدم التزام به خروج مستاجرین بر اساس قولنامه ها تصویب شد و بعد هم در دوسال اخیر یعنی دولت رییسی برای حمایت از مستاجرین الان شد چهار سال و این چهار سال مهمترین پیامدش این است که بخش زیادی از مالکین ومجرین از بازار اجاره خارج می شوند دیگر حاضر نمیشوند واحدشان را اجاره بدهند و این وضعیت را بشدت پیچده تر می کند یعنی سال ۱۴۰۳احتمالا تعداد واحدهایی که حاضرا اجاره بدهند خیلی کمتر از امسال است برای اینکه هزینه مبادلاتیش خیلی زیاد میشود یعنی خسارت هایی که وجود دارد و هزینه های حل و فصل اختلاف با مستاجرین انقدر افزایش پیدا می کند صرفه ای برای مالکان ندارد این یعنی اینکه بازار تعداد واحدهای عرضی اجاره ای کوچک تر می شود واوضاع پیچیده هر می شود و ضع مستاجرین بدتر شده همین الان سهم هزینه خانوارهای شهری چیزی حدود پنجاه درصد از هزینه ها رسیده و این رشده بی سابقست و جای بقیه مخارج هارا مثل مخارج اموزشی و گردشگری و حتی بهداشت و درمان سلامت را دارد تنگ میکند برای اینکه خانوار بقیه ای هزینه هایی که میماند مخصوصا در تهران این بیشتر از بقیه جاهاست  حتی در برخی از شهرهای کوچک مثل شهرهای مناطق ازاد اجاره ای یا برخی از شهرهای خاص به این سهمه خیلی بالاست  چون این هزینه های  توورم ااستانی را نگاه بکنید برخی از شهرهای کوچیک با توورم متوسط هفتاد هفتاد پنج درصدی مواجه ایم با مقایسه با مثلا پنجاه درصدی سطح ملی این معناش این است که در این مناطق سطح درامد سرانه مردم هم کمتر باشد مردم هم با فقر مسکن فضاینده روبه رو میشوند هم دسترسیشان به بقیه نیازهایشان کمتر می شود مث هزینه اموزش و سلامت

خب اقا دکتر من میخواهم برگردم به بخش صحبتتان در انجایی که داشتید راجب وعده ساخت یک میلیون مسکن دولت اقای ریسی صحبت می کردید در مورد این وعده موضع زیاد گرفته شده از همان ابتدا یک سری های میگفتند شدنی است و یک سری ها مخالف بودند من میخام از شما بپرسم به عنوان اقتصاد داداساسا از همان ابتدا دادن همچین وعده ای از طرف دولت موجه بوده است با توجه به دغدغه هایی که ممکن بود درمورد تامیین مسکن مردم خم داشته باشیم

هیچ توجیحی نداشت در همان زمانی که این شوار مطرح شد نقد های خیلی زیادی و هشدار های زیادی داده شد که دراریم مسیر را اشتباه می رویم و این وعده نشدنی است هرچی به جلو امدیم غیر ممکن بودن این وعده اشکار شد تا جایی که از نظر من پایان این وعده یا این برنامه را اقای برزپاش روزی که رییس اعلام کرد من هم فرداش یک یاداشت مفصلی در دنیای اقتصاد داشتم انجا گفتم چرا اینها شدنی است و ایشون این وعده را از سرخود باز کرد برای اینکه تجربه مسکن مهر هم همین را میگفت در مسکن مهر انچه  که دولت وعده داده و دنبالش بود درواقع غیر ان خود مالکی حدود یک نیم میلیون واحد بود تعداد زیادی از انها در همین سال اول دولت اقای ریسی ادامه پیدا کرد  و هنوز یک بخش زیادی از اختلافات حقوقی بین دولت سازندگان بانک ها یا بین بهره برداران تعاونی هایشان یا سازندگان همچنان باقی مانده است.

دولت موانع را برطرف بکند مشوق هارا ایجاد بکند گفتم دست کم دوتا مانع بزرگ وجود دارد یکی الزام به تامین صدردصدی پارکینگ این باید بیاید زیر پنجاه درصد این الان هیچ حاشیه سوذی برای سازندگان ایجاد نمی کند یکی دیگر هم حذف یا کاهش در الزاماتی که برای نما و برخی از زوابت وجود دارد در ساخت و ساز من معنقدم که هیچ در استاندارد های مقاوم سازی نباید کوتا بیاد اما در برخی از این زوابت اگر یک‌تجدید نظری بکنند بنظر من یه بخشی از ان موانع برطرف می شود امید داریم که نه دولت بلکه بخش خصوصی بخشی از ان وعده های اقای ریسی را محقق بکند