درآمد نیوز -با رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بسیاری از مردم توان تهیه مسکن خود را از دست داده یا به شدت در این باره ضربه خورده‌اند. با تامین نشدن نیازهای سالانه مسکن در کشور که همیشه آماری مشخص داشته باعث شده تا امروز کمبودها بیش از گذشته به قشرهای ناتوان کشور آسیب وارد کند. با توجه به افزایش قیمت بی‌سابقه مسکن در ماه‌های اخیر و کاهش ارزش پول ملی و همچنین پایین بودن دستمزدها؛ یکی از راه‌هایی که می‌تواند به خانه‌دار شدن مردم کمک کند اعطای تسهیلات مسکن است. در حال حاضر با رشد تقریبا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن تسهیلات موجود نمی‌تواند جوابگو باشد و برای همین هم این تسهیلات به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. البته تا زمانیکه سازوکار پرداخت این وام فراهم شود زمان زیادی لازم است ولی نکته مهم این است که تجارب گذشته نشان داده افزایش تسهیلات و وام مسکن بدون برنامهریزی به رشد قیمت مسکن منجر شده و پس از مدتی خاصیت خود را از دست داده است.در گفت‌وگویی که با بیت‌ا… ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، داشته ایم است که در ادامه می‌خوانید.
با توجه به اینکه بازار مسکن ثبات ندارد و قیمت‌ها هم تا جایی که امکان داشته افزایش یافته، افزایش وام مسکن تا ۴۰۰ میلیون تومان چه کمکی می‌تواند به تامین مسکن مردم کند؟
به اصطلاح «قیمت مسکن به حد نهایت خودش رسیده است» توجه کنید؛ مشکل ما این است که در هر برهه‌ای مسئولان کشور فکر کرده‌اند که همه چیز به نهایتش رسیده است و به هشدارهای بعدی توجه نکرده‌اند، هنوز هم قیمت‌ها در حوزه مسکن به حد نهایی خود نرسیده و حتی ممکن است قیمت‌ها بیشتر از این بالا برود. مگر اینکه بپذیریم مسکن یکی از مشکلات عمده کشور و معضلی است که بیشتر از ۴۰ سال بیش از نیمی از جمعیت کشور با آن به طرق مختلف درگیر هستند. این باید معضل برطرف شود، اما کدام مساله و معضلی در کشور بوده که اگر خواستیم حل کنیم ظرف دو یا سه سال حل نشده است؟ چرا این معضل تا این زمان باقی مانده علتش این است که به خود مساله توجه نمی‌کنیم و در همین حد دیده می‌شود. آن زمانیکه خانه در بعضی مناطق و محلات سه یا چهار میلیون تومان شد همه گفتند قیمت‌ها به حد نهایت رسیده، زمانیکه به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان رسید یا قیمت به ۳۰ و ۴۰ میلیون تومان رسیده بازهم همین حرف را می‌زنند؛ در حالی‌که هنوز هم به این حد نرسیده است. برای اینکه مسکن معضلی است که باید به صورت زیربنایی و با یک برنامه کامل و یک نهضت ملی حل شود. دولت نمی‌تواند حتی با تمام توانش این مشکل را حل کند. چنانچه بخش خصوصی‌ای که ۹۳ درصد مسکن را در اختیار دارد نتوانسته تا به حال مشکل را برطرف کند. شاید این ۴۰۰ میلیون تومانی که داده خواهد شد بتواند مشکل برخی از دهک‌هایی را که در برخی از شهرهای کوچک زندگی می‌کنند و مثلا مسکن متری پنج میلیون تومان است حل کند، اما در شهرهایی که قیمت مسکن متری ۲۰ میلیون و ۳۰ میلیون تومان است ۴۰۰ میلیون تومان مشکلی از مشکلات را حل نمی‌کند. مضاف بر اینکه اگر میزان وام را افزایش دهیم از آن طرف قیمت مسکن افزایش می‌یابد، اگر مسکن گران‌تر شود مجبوریم وام را زیاد کنیم و این سیکل ادامه خواهد داشت. تا زمانیکه تولید کافی در بخش مسکن مطابق رشد جمعیت و توسعه ملی نداشته باشیم، به نتیجه نمی‌رسیم.
اشاره کردید که ممکن است افزایش وام به افزایش قیمت مسکن منجر شود، نیمه دوم سال بازار مسکن را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟ آیا با رشد همراه خواهد بود؟
مطمئن باشید که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، با توجه به اینکه بازار مسکن کسری بسیار بالایی دارد و از طرفی هم با توجه به رونق اقتصادی بعد از کرونا در شرق نسبت به غرب دنیا که حتما ما هم سهمی از آن خواهیم داشت، قطعا قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.
با توجه به اینکه وام تاثیر زیادی در توانمندی مردم به‌ویژه در شهرهای بزرگ ندارد و ساخت‌وساز در وضعیت مناسبی قرار ندارد، آیا دولت تا پایان سال می‌تواند در این راه برنامهریزی داشته باشد؟
مساله مسکن همیشه همین بوده که فکر کرده‌ایم با برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و اقدامات فوری حل می‌شود. هر زمانی مشکلی بروز می‌کند فکر می‌کنیم می‌توانیم بلافاصله برای آن برنامه کوتاه‌مدت بنویسیم و با نوشتن برنامه‌های کوتاه‌مدت آن را ساماندهی کنیم. ساماندهی مسکن نیاز برنامه درازمدت دارد و علت این امر که هیچ دولتی هم نخواسته آن را حل کند برای این است که خواسته با برنامه‌های کوتاه‌مدت به معضلات این بخش پایان دهد و افتخار آن را برای خودش نگه دارد! در حالی‌که ما نیاز به برنامه ۲۰ ساله برای سامان‌بخشی به بخش مسکن داریم و متاسفانه در ایران برنامهریزی این چنینی وجود نداشته است.
فعالان این بازار در چه وضعیتی قرار دارند و انبوه‌سازان چه کاری باید انجام دهند؟
ما در کشور تولید «انبوه‌ساز» نکرده‌ایم، آنهایی که الان کار می‌کنند پیمانکاران انبوه‌سازان هستند. یعنی در حد هشت یا نه درصد در بخش دولتی و قسمتی در بخش خصوصی فعالیت می‌کنند و پیمانکاران آنها را انبوه‌ساز می‌دانیم. انبوه‌ساز کسی است که روی ساخت چند هزار واحد مسکونی سرمایه‌گذاری کرده و آنها را تولید کند و بعد به فروش برساند نه اینکه برای فلان شرکت ۳۰۰ تا ۴۰۰ خانه بسازد و به پیمانکار آن انبوه‌ساز بگوییم.
تضامینی که برای پرداخت وام وجود دارد، تاثیری در افزایش قیمت مسکن دارد؟
تضامین خیر، ولی در صورت افزایش میزان وام، بازپرداخت آن موضوعی خواهد بود که باید مورد توجه قرار بگیرد. اگر امروز بگویند که برای هر واحد مسکونی ۱۰ میلیارد تومان برای وام داده می‌شود قیمت مسکن بالا می‌رود و این ۱۰ میلیارد تومان هم در آن گم خواهد شد. از آن طرف هم چه کسی و به چه صورتی می‌خواهد این وام را بازپرداخت کند. همه این مسائل مانند کلاه در هم پیچیده است و نمی‌توان یک نکته آن را مورد توجه قرار داد و مشکلات را برطرف کرد. مسکن موضوع اقتصاد کلان و مستقیما با شاکله اصلی اقتصاد درگیر است.
پس حداقل در این زمینه نیاز به برنامه بلندمدت داریم؟
قطعا، اصلا مسکن بدون برنامهریزی بلندمدت معنا ندارد و نمی‌توان مسکن را در کوتاه‌مدت، دستوری یا فرماندهی حل کرد.
Saturday, 4 May , 2024